Click
Chat
 
Du kan vedhæfte PDF, JPG, PNG, DOC(X), XLS(X) og TXT-filer. Klik på ikonet, vælg fil og vent til upload er færdig før du indsender eller uploader endnu en fil.
60
Vedhæft Send
Historik

Vælg chat via ovenstående menu
Luk reklame

DANMARKS STØRSTE INVESTORSITE MED DEBAT, CHAT OG NYHEDER

REIT


88851 Kadnil 26/11 2020 18:34
Oversigt

Jeg har som relativ ny investor fundet ud af at der eksisterer noget der hedder REIT.
Det ser interessant ud som et supplement til enkelt-aktie-investering og som investering i bygninger ( når nu man ikke kan købe Trump-Tower).

Jeg efterspørger gode råd, ideer, meninger/holdninger til REIT generelt, og derefter hvilken REIT-investering der efter din mening ser positiv ud. Måske en af disse ?:
https://money.usnews.com/investing/real-estate-invest..


Link til basis-info https://www.investopedia.com/terms/r/reit.asp

Hvis dette indlæg er oprettet under den forkerte fane, så flyt det bare (til f.eks. "bolig"?;-D)

Vh.



26/11 2020 20:08 Thorkild01 588854



Jeg er ABSOLUT IKKE ekspert, men har dog lidt erfaring ang. REITS. Det er mit indtryk, at det er "en meget broget landhandel", hvor det er extremt vigtigt nøje at undersøge forretnings/investeringsgrundlaget for de enkelte selskaber.
Nogle har således ikke investeret i ejendomme, men primært obligationer af varierende bonitet. Den slags selskaber fx. NLY, AGNC, CIM, MFA o.l. vil typisk stå noteret for en meget høj yield, men også en stærkt varierende aktiekurs. Af de selskaber, der rent faktisk har investeret i ejendomme, er det vigtigt at undersøge, hvad det er for ejendomme. Nogle står således som ejere af de ruinhobe af forretningscentre, der bliver mere og mere almindelig. Andre har investeret i hospitaler, plejehjem etc. Aktiviteter, der nok er noget mere sikre.
Men hvis du gerne vil investere i selskaber, der løbende udbetaler en høj dividende (90% af overskuddet) så er REITS markedet absolut noget, det er værd at undersøge.



28/11 2020 16:13 Kadnil 188885



Hej Thorkild01.
Tak for din respons om at være kritisk undersøgende og omstændelig.
Vh.



26/11 2020 20:19 tommycarstensen 288855



Jeg ejer selv $NHI, $SPG, $STOR og $EXR, der opererer i forskellige industrier. Hvis du har nogle specifikke spørgsmål, så skal jeg gerne forsøge at besvare dem :−)



28/11 2020 16:35 Kadnil 288886



tommycarstensen.
Du er altid så venlig at respondere - 1000 tak for det !
Jeg ved ikke hvor specifik mine spørgsmål er - men jeg prøver....

Du har investeret i US National Health-bygninger, detail-bygninger og opbevarings-løsninger.
Hvorfor har du valgt netop disse ? Hvad er dine tanker bag ?

I takt med stigende e-handel, hvordan ser du så at detail-handelen/bygninger i sidste ende kan være givende ?

Omvendt, hvad er dine tanker bag IKKE at have investeret i datacenter-(bygninger), lager-bygninger for e-handel og i telecom ?

håber at jeg har forstået rigtigt.

Vh og god dag




28/11 2020 16:53 bgadk 388887



Jeg tror alle datacenterbygninger er direkte ejede af selskaberne som bruger dem. Næppe nogen mulighed for en ekstern investor. Det samme nok med alle de lager bygninger som ehandels selskaberne bruger. Investeringen i robotiseringen overstiger langt værdien af bygningen, så hvorfor leje sig ind, når man nu lige så godt kan eje?

Det samme gælder for telekom. De vil næppe leje sig frem, når det kommer til de bygninger som deres knudepunkter ligger i.

Så Tommys valg kommer nok til hvad der er muligt at investere i. Men han svarer nok også selv lidt senere...



28/11 2020 17:40 tommycarstensen 388889



bgadk Der findes faktisk et par muligheder til at investere i infrastrukturen, men priserne er bare lidt åndssvage, hvis man spørger mig. Nogle af de her REITs har markedsværdier i omegnen af 50 milliarder dollar. Det er lige i overkanten, synes jeg.

https://www.americantower.com/

https://www.prologis.com/

https://www.sbasite.com/

https://www.crowncastle.com/

https://www.equinix.com/



29/11 2020 13:05 bgadk 288897



Interessant. American Tower, sbasite og Crowncastle er hovedsageligt ejere af tårne til mobiltelefoni antenner.
Hvilket selvfølgelig giver god mening, og et område som jeg overså. Der er ingen grund til at hver eneste telekom udbygger sit eget netværk ved at bygge og drive egne tårne og egne forbindelser fra hvert tårn indtil deres netværks center.
Så bedre leje x antal tårne, og bruge en fælles fiber fra hver tårn, indtil tårn ejeren netværkscenter og så kun betale for en fiber derfra, indtil ens eget netværkscenter.

Så langt så godt. Men du siger de er dyre, hvilket betyder at de ER opdaget af markedet og dermed ikke en god investeringsmulighed.

Prologis udlejer lager og distributions bygninger. Troede egentlig ikke det var interessant for de store etailers (amazon m.fl.), men måske tager jeg fejl.
Jeg har lidt svært ved at se hvad deres added value er.

Equinix ligner mere en hosting og internet provider, såsom Global Connect, fremfor en egentlig REIT. Men måske kan man kalde den slags virksomheder for en virtuel REIT?



29/11 2020 17:02 Kadnil 288900



bgadk

Jeg er jo relativ ny investor og ganske ubekendt med REITs, så jeg håber ikke jeg træder dig over tæerne. Og deraf beklager jeg også min mangel på fag-termer.
Det stod også mig total uklart umiddelbart hvordan f.eks American Towers kan være en Real Estate.
Men så kom jeg til at tænke på hjemlige/danske forhold vedr internet/netværk/mobilmaster. Og de bl.a. mobilselskaber som "køber"/lejer sig ind hos Hovedudbyder (YOUSee?), hvor det jo sker at din pris, data-hastighed osv er lavere hhv langsommere end hvis du købte produkt hos Hovedudbyder.
Man ser det når du søger/køber et nyt af disse produkter - at de lejer sig ind på dele af/netværket.



29/11 2020 20:33 bgadk 288902



Der er ingen grund til at undskylde noget Kadnil. Du har stillet gode spørgsmål, og herinde lærer vi alle sammen hele tiden.
Hvis der er nogen som tror at de sidder med alle svarerne, så skal Mr. Market nok hurtigt få vedkommende ud af den vildfarelse.

Tror stort set alle REIT's har et eller andet element af service eller value-add. Hvad enten det er driften af et storcenter, med alt hvad det vedrører af vedligeholdelse, sikkerhed, events, rengøring og markedsføring, eller det er udlejning af plads på et tårn, hvor telekommunikations virksomheder kan komme og skrue deres antenne op på, og derefter kan vælge koble sig på sig på ejerens fiberforbindelse indtil deres netværk.

Med hensyn til infrastruktur udbydere med monopolstørrelse, såsom TDC NET, så må de ikke tilbyde noget bedre til egne selskaber end til konkurrenter som lejer sig ind.
Så en Yousee forbindelse er ikke bedre end FastSpeeds. Du får grundlæggende hvad du betaler for - selvom det kan være svært at gennemskue som forbruger.

Men for nu at vende tilbage til American Towers og lignende maste-REIT's, så giver det god mening at hvert eneste mobilselskab ikke sætter egne master+antenner op - især ikke når det kommer til 5G, hvor der godt nok skal mange master op for at skabe dækning. Hvis alle selskaber skulle eje egne master, så ville komme til at leve i en skov af master...

Så hellere at et selskab (REIT) køber jord/bygning/Rettigheder til at sætte masterne op, for derefter at leje plads op til at mobil selskaberne selv skruer deres egne antenner og tilhørende elektronik op.
Som tillægs ydelse, så kan ejeren af masten, så også tilbyde kapacitet på den fiber som de trækker indtil deres netværkskontrol center. Så skal mobil selskabet kun selv trække en fiber, indtil maste ejerens kontrolcenter. Med indtil flere mobilselskaber per mast, så sparer det godt nok mange omkostninger samlet set.
Rimelig smart, og noget som de godt kan tjene penge på, fordi de sparer rigtig mange penge for mobilselskaberne.



29/11 2020 20:36 bgadk 188903



Lige for at tilføje: REIT's skal således ikke kun vurderes som et råt afkast af den investerede kapital som en obligation, men med en mere omfattende analyse af hvor værdifuld og velfungerende deres service er, og i hvor højgrad de har en "voldgrav" omkring deres forretningskoncept, enten i form af monopol eller tie-in på deres kunderes infrastruktur.



28/11 2020 17:32 tommycarstensen 388888



Kadnil Jeg skriver et bedre svar, når jeg er foran min laptop.

Jeg ville meget gerne have investeret i 5G/6G og/eller datacentre, men jeg har kigget på samtlige af dem og prisen er alt for høj målt på P/FFO for samtlige REITs i disse industrier. Prisen er løbet i forvejen ift den reelle vækst.

Jeg har valgt en af de i mine øjne bedste REITs fra de andre sektorer. Jeg har undgået kontorbygninger/Office, som jeg tror går en svær tid i møde, selv om JP Morgan i denne uge skrev, at det måske var en af de mere undervurderede sektorer. Lodging tror jeg får det svært i konkurrence mod AirBnb og er også underdrejet af virus. Tømmer og andre nicher har jeg aldrig kigget på.

Retail er blevet slået til plukfisk af virus og e-handel, der har ført rigtig mange konkurser med sig; Forbes har vist en god oversigt, hvis du søger efter retail bankruptcies 2020 på Google. Men retail var blevet *for* billigt og er det stadig i mine øjne. Centre er også caféer, fitnesscentre, biografer og andre oplevelser. Jeg har handlet på Amazon siden 2005 men går stadig i centre i ny og næ. $SPG er til stede i de mest tæt-befolkede områder. Nogle snakker om at lave de tidligere Sears, Penney's, Macy's, etc. om til Amazon fulfilment centers.

Jeg har ikke god mulighed for at dele figurer via min telefon, men $SPG er blandt andet bedst målt på nogle af følgende parametre:
Vækst i omsætning justeret for udstedelse af nye aktier.
Omkostningsniveau
WACC
Vækst i udbytte per aktie
Rente-dækningsdrag tror jeg det hedder på dansk
Udbytte-dækningsgrad

Argumenterne er nogenlunde de samme for de andre.

Når jeg er foran min laptop, så kan jeg dele figurer.

Jeg brugte tidligere SeekingAlpha til at gøre mig bekendt med de forskellige REITs. Jeg kan anbefale at følge REIT tickers af interesse i et års tid, fordi der dukker i ny og næ gode artikler op om sektoren.

Jeg fik ikke nævnt det, men $SPG køber $TCO.

REITs udgør forresten ikke en voldsomt stor del af min portefølje.



28/11 2020 19:28 tommycarstensen 288892



Apropos retail:
Black Friday traffic in stores craters 52% during pandemic as e-commerce sales surge
https://www.cnbc.com/2020/11/28/black-friday-traffic-..



29/11 2020 17:38 Kadnil 288901



Tak for endnu et af dine uddybende brugbare svar.

Jeg forstår ikke alt hvad du skriver(f.eks dette: https://corporatefinanceinstitute.com/resources/knowl..
......men jeg forstår nok essensen af dit svar.

Dit svar har også givet mig grundlag for at træffe den beslutning at jeg vil investere i en af nedenstående REIT jeg SELV kan lide/kan stå inde for/tror på og som giver mening ikke bare for min egen pengepung.

OHI
http://www.omegahealthcare.com/
eller
NHI
https://www.nhireit.com/

Fortsat god dag.
Vh



30/11 2020 01:33 tommycarstensen 388905



Kadnil Held og lykke med det og selv tak. Faktisk var det en skribent på EI, der i sin tid pegede mig i retning af $SBRA og $OHI, hvis jeg husker rigtigt. Jeg er alt andet end REIT-ekspert. Jeg lærer stadig.

P/E er forresten ikke en relevant multipel for REITer og derfor bruger man P/FFO i stedet. SeekingAlpha er en af de bedre sider, hvad angår sammenligning af nøgletal mellem REITer, men det hele er vist ikke gratis.



6/12 2020 17:58 Kadnil 289090



Hej tommycarstensen.
jeg lærer også stadig. hver dag er en ny lektion !

samtidig med mine info-søgning og overvejelser om REITS, har jeg sideløbende læst,lyttet og set lidt om andre måder at øge formue på. faktisk et helt halvt år tilbage.

på det sidste har jeg bemærket og tænkt over mig selv som langsigtet investor i aktier. jeg har selvom jeg har et udmærket afkast (lige over 100 %) på 4 år, mærket en form for utålmodighed hos mig selv.

sjældent har jeg handlet danske aktier men primært US tech-aktier, fordi der er højere volumen, likviditet og volatilitet i disse.

REITS er en god investering (forhåbentlig) på den lange bane vedr årligt udbytte, men REITS og langsigtede aktier - passer ikke til mit temperament - den person-type jeg er.

Jeg har pt. aktier i TESLA, NVIDIA og UNITY, men også Jyske Bank(som kan få mig til at falde i søvn i opretstående stilling, så de ryger snart).

Men må finde ud af hvilken person-type man er, temperament, hvilke mål og interesser man har, hvilket niveau man kan/vil give af engagement i sine investeringer, risiko man vil løbe, hvordan man kan dække sig ind for tab osv.....

Så jeg har gjort op med mig selv at REITS er OK., men ikke der (og ej heller i langsigtede enkelt-aktie-investeringer) jeg skal lægge mine sidste likvide midler. Det går simpelthen for langsomt.

Tak for nu.

Vh.








TRÅDOVERSIGT